Pengertian, Fungsi & Jangka Waktu Hak Guna Bangunan (HGB)

Izinesia.id – HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah/lahan yang bukan miliknya sendiri.

Terdapat 3 (tiga) jenis hak atas tanah yang diatasnya dapat diberikan HGB, yaitu:

1. Tanah Negara. Pemberian HGB diatas tanah negara dilakukan dengan memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk (Menteri Agraria/Badan Pertanahan Nasional).
2. Tanah dengan Hak Pengelolaan (HPL. Pemberian HGB diatas tanah Hak Pengelolaan (HPL)  dilakukan dengan memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk (Menteri Agraria/Badan Pertanahan Nasional), Namun pemberiannya hanya dapat dilakukan setelah mendapatkan usulan/ rekomendasi / persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan (HPL).
3. Tanah dengan Hak Milik. Pemberian HGB diatas Hak Milik dapat dilakukan dengan mekanisme kerja sama (joint operation) dengan membentuk badan usaha baru, atau Pemegang Hak Milik melepaskan haknya kepada pihak ketiga calon Pemegang HGB yang pemberian HGB-nya dilakukan dengan memberikan Surat Keputusan Pemberian Hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk (Menteri Agraria/Badan Pertanahan Nasional).
4.  

JANGKA WAKTU PEMBERIAN HGB

Jangka waktu pemberian HGB  sebagaimana diatur dalam UU No. 5/1960 Jo. PP No. 40/1996 adalah 30 Tahun dan dapat diperpanjang 20 Tahun. Setelah Habis 30 + 20 = 50 Tahun, maka pemegang HGB memiliki hak pembaharuan HGB dengan tanah yang sama.

Dalam Pasal 22 ayat (1) huruf b UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, disebutkan HGB dapat diberikan dengan jangka waktu 80 tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 Tahun (lima puluh) tahun dan dapat diperbaruhi selama 30 (tiga puluh) tahun.

Namun dalam perkembangannya, Mahkamah Konstitusi (MK) memutuskan dalam Putusannya No. 21-22/PUU-V/2007, terhadap HGB tersebut tidak dapat diperpanjang sekaligus didepan selama 80 tahun.

PIHAK YANG BERHAK MENDAPATKAN HGB

Pihak yang berhak mendapatkan HGB adalah:

1. Warga Negara Indonesia,
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, seperti:
   • Perseroan Terbatas (PT);
   • Perseroan Terbatas (PT) dengan Penanaman Modal Asing (PMA);
   • Koperasi;
   • Yayasan yang mendirikan Badan Usaha Yang Berbadan Hukum;
   • Badan Usaha Milik Negara (BUMN);
   • Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).

KEWAJIBAN PEMEGANG HGB

Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban:

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagai-mana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;
5. Menyerahkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

HGB DAPAT DIJAMINKAN ?

Apabila pemegang HGB telah menerima HGB, maka pemegang HGB berhak menjaminkan HGB-nya  dengan dibebani “Hak Tanggungan”. Hak Tanggungan tersebut hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan.

Untuk mengetahui pengertian serta prosedur pemberian hak tanggungan untuk HGB, pengaturannya dapat dilihat dalam  Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

BERALIHNYA HGB KEPIHAK LAIN

Menurut hukum, HGB yang telah diberikan kepada Pemegang HGB dapat beralih dandialihkan kepada pihak lain sepanjang tetap berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

HGB hanya dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain dengan cara:

1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Penyertaan dalam modal;
4. Hibah.

HGB yang telah dialihkan tersebut wajib didaftarkan kepada kantor pertanahan (BPN).

ALASAN-ALASAN HAPUSNYA HGB

Terdapat beberapa alasan sehingga HGB yang diberikan kepada pemegang HGB dapat dihapuskan, yaitu:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
   • Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
   • Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
   • Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Apabila dalam jangka waktu ditentukan HGB-nya diwajibkan untuk diahlikan atau dilepaskan karena sudah tidak memenuhi persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan sedangkan diketahui hak tersebut seharusnya dilepaskan atau diahlikan, maka apabila HGB tersebut tidak dialihkan atau dilepaskan, hak tersebut hapus karena hukum.

Penulis : Team Izinesia